【收購持分、共有土地】~ 共有土地 ~ 分管對於第三人的效力

最高法院48年度台上字第1065號判例原認為：「共有人於與其他共有人訂立共有物、分管之約定時，縱將其應有部分讓與第三人，其、分管契約，對於受讓人仍繼續存在」；但大法官會議釋字第349號解釋認為：「應有部分之受讓人若不知悉有分管契約，亦無可得而知之情形，受讓人仍受讓與人所訂分管契約之拘束，有使善意第三人受不測損害之虞，與憲法保障人民財產權之意旨有違」，前述最高法院判例也不再援用。
       不過對於分管（分管契約、分管決定或分管裁定）對於應有部分的受讓人或取得物權的人即第三人的效力如何？民法物權篇於民國98年1月23日修正公布的條文裡特別增訂了第826條之1第1項經登記即得對抗第三人之規定，「不動產共有人間關於共有物使用、管理、分割或禁止分割之約定或依第820條第1項規定所為之決定，於登記後，對於應有部分之受讓人或取得物權之人，具有效力。其由法院裁定所定之管理，經登記後，亦同。」使分管契約經登記後，藉由公示方式產生物權的效力，拘束受讓人以維持共有人間分管契約之安定性。 
       共有人分別共有土地，一定要注意其管理，又如有「分管」時，也要注意相關的法律規定，方能確保自身權益！

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【收購持分、共有土地】~ 共有土地 ~ 共有物私下約定管理可分以下多種型式 ~

1、分管契約：共有土地的管理可以由共有人以契約
約定，此即俗稱的「分管契約」。共有人全體就共有物所為分管約定，即為分管契約，「分管契約」是共有人全體共同的約定，其內容及方法自無限制。

1、分管決定：共有人如採用《民法》第820條第1項以「多數決」的方式同意管理，此為「分管決定」，少數不同意或未表示意見者，仍受此「分管決定」的拘束。
2、分管裁定：《民法》第820條第2項對於共有人以多數決即「分管決定」的方式，決定管理，倘有「顯失公平」的情形，「不同意的共有人」得聲請法院以「裁定」變更；法院因而所為的裁定，即為「分管裁定」。
對於「分管契約」、「分管決定」或「分管裁定」是否可以變更？依《民法》第820條第3項規定：因「情事變更」難以繼續時，法院得因「任何共有人」的聲請，以「裁定」變更之；這是「情事變更原則的具體化」。前述程序應適用「非訟程序」，此種規定乃為使共有物的管理得以順利遂行，促進資源效率的實現。

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【收購持分、共有土地】~ 共有土地 ~ 共有土地的分管

由《民法》第820條第1項規定，可知共有土地的管理可以由共有人以契約約定，此即俗稱的「分管契約」。共有人全體就共有物所為分管約定，即為分管契約，「分管契約」是共有人全體共同的約定，其內容及方法自無限制。



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【收購持分、共有土地】~ 共有土地 ~ 共有物的「管理」不同於共有物的「處分、變更及設定負擔」

我國《民法》第819條第2項規定：「共有物的處分、變更及設定負擔」應得共有人全體的同意；「共有物的處分、變更及設定負擔」不同於「共有物的管理」。
    《民法》第820條所規定之「共有物的管理」是指共有物的保存行為及改良、利用等行為，現分述之如下：
1、保存行為：乃指以防止共有物的滅失、毀損或其權利喪失、限制為目的，維持其現狀的行為，包括「事實行為」或「法律行為」。
2、改良行為：乃指不變更共有物的性質，而增加其效用或價值的行為。
3、利用行為：乃指以滿足共有人共同需要為目的，不變更共有物的性質，決定其使用收益方法的行為，例如：將共有土地出租或出借。
共有土地的管理，如共有人間未有分管契約時，如僅為共有物的「簡易修繕及其他保存行為」，得由各共有人單獨為之（參見《民法》第820條第5項）；至於其他的管理行為，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數的同意行之；但其應有部分合計逾三分之二者，其人數不予計算（《民法》第820條第1項）。

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【收購持分、共有土地】~ 共有土地 ~ 土地共有可分「分別共有」與「公同共有」

按土地的所有權形態有「單獨所有」及「共有」之分，而共有又可分為「分 別共有」與「公同共有」；前者指共有人按其「應有部分」（持分）對於土地有所有權（《民法》第817條）；至於後者則係依法律規定、習慣或法律行為，成一「公同關係」的共有人，基於「公同關係」而共有一土地（《民法》第827條）。 持分土地 / 畸零土地 / 共有土地 / ~~~ 買賣 收購 ~~~ 0982-683151   龍 先生