【收購持分、共有土地】~ 共有土地 ~ 共有物的「管理」不同於共有物的「處分、變更及設定負擔」

我國《民法》第819條第2項規定：「共有物的處分、變更及設定負擔」應得共有人全體的同意；「共有物的處分、變更及設定負擔」不同於「共有物的管理」。
    《民法》第820條所規定之「共有物的管理」是指共有物的保存行為及改良、利用等行為，現分述之如下：
1、保存行為：乃指以防止共有物的滅失、毀損或其權利喪失、限制為目的，維持其現狀的行為，包括「事實行為」或「法律行為」。
2、改良行為：乃指不變更共有物的性質，而增加其效用或價值的行為。
3、利用行為：乃指以滿足共有人共同需要為目的，不變更共有物的性質，決定其使用收益方法的行為，例如：將共有土地出租或出借。
共有土地的管理，如共有人間未有分管契約時，如僅為共有物的「簡易修繕及其他保存行為」，得由各共有人單獨為之（參見《民法》第820條第5項）；至於其他的管理行為，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數的同意行之；但其應有部分合計逾三分之二者，其人數不予計算（《民法》第820條第1項）。

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【收購持分、共有土地】~ 共有土地 ~ 土地共有可分「分別共有」與「公同共有」

按土地的所有權形態有「單獨所有」及「共有」之分，而共有又可分為「分 別共有」與「公同共有」；前者指共有人按其「應有部分」（持分）對於土地有所有權（《民法》第817條）；至於後者則係依法律規定、習慣或法律行為，成一「公同關係」的共有人，基於「公同關係」而共有一土地（《民法》第827條）。 持分土地 / 畸零土地 / 共有土地 / ~~~ 買賣 收購 ~~~ 0982-683151   龍 先生

【收購持分、共有土地】~ 共有土地 ~ 分管契約有效情形下，共有人可否請求裁判分割：

 (一)物之使用目的：
         共有人依分管契約使用共有物而為投資行為，即應保
      護共有人的合理期待，使分管契約在合理年限內，不因分       割而受影響，以保護共有人投資的期待。因此，已有分管       契約應構成民§823所稱因物之使用目的不能分割之制。
 (二)契約訂有不分割期限：
           分管契約係共有人間之契約，使共有人就共有物有依       其分管契約而使用之義務，而此一義務的履行顯然必須經       過一段期間，方符合分管契約之目的。因此，共有人如明       示不分割，固然構成民§823所稱契約訂有不分割之其           限；即使分管契約並未明示不分割和期限，解釋上亦應認       為共有人間有不分割之默示意思表示，而構成訂有不分割       期限，而不得請求分割。

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【收購持分、共有土地】~ 共有土地 ~ 共有土地之分割與分管有何不同？

分管原無消滅共有關係之意，祇係遷就共有土地使用狀態之權宜措施，其雖約定各共有人得管理使用共有土地之某一特定部分，但各共有之共有關係依然維持。實務上有判決認為分管之共有土地，若有共有人請求分割共有物，應解為有終止該分管契約之意思（最高法院八十五年度台上字第五三號判決）。
　　日常生活中，共有人對共有土地之某一特定部分可以獨立使用，往往是因為共有人間存有明示或默示分管契約之故，然在土地登記簿上，其產權仍維持分別共有之狀態。
分割旨在消滅共有關係而變更為單獨所有必須再經由分割共有土地之程序，才能夠各自獨立，成為單獨所有。


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【收購持分、共有土地】~ 共有土地 ~ 分管契約有效情形下准許裁判分割，於裁判分割後如認分管契約仍有拘束力，則分割有無實益：

(一)分割自由與限制的意旨：
          分割的自由與限制，顯然皆係基於物之使用效率，因共有的協商成本和執行成本高於單一所有，故在法令限制、物之使用目的不能分割或契約訂有不分割期限，才限制分割，減少協商成本和執行成本。
(二)分管契約仍有拘束力的裁判分割之實益：
    1、原物分割：
         於原物分割情形，除非共有物之分管現狀，各共有人分管部分的價值剛好符合各共有人的應有部分比例，而各共有人間對分割方式也無爭議，法院亦願意依各共有人分管的部分而原物分割，則分割後之狀態與分管情形完全相同，又何須裁判分割？相反情形，分管契約仍有拘束力，造成共有人雖取得原物，但仍未必可加以使用，反而造成所有和使用分離，產生代理成本，裁判分割似無實益。
    2、變價分割：
         於變價分割情形，若第三人取得共有物，但仍受分管契約所拘束，則第三人大多無取得共有物之誘因。此時，即使有人願意購買，因係違反共有人意願而剝奪其所有權而取得現金補償，違反私法自治精神，在欠缺公共利益下，顯然不具正當性，亦不符合效率。


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